Генеральный директор ООО «ГРАНД ТЭОН» Алексей Магамедов рассказал Business Class, в чем причина появления в Перми долгостроев, какие нюансы нужно учитывать, покупая такой объект для достройки, и почему иногда выгодней его снести, нежели реконструировать.
Пермский строительный рынок хоть и стремится быть законным и цивилизованным, все равно время от времени появляются недострои. Как вы считаете, почему это происходит?
– Самая главная причина – финансовая безграмотность. Вторая причина – отсутствие четкого финансового календарного плана и собственных средств. И третья – непонимание, что делать дальше при наличии первых двух причин.
Конечная цель любой стройки – ввести объект в эксплуатацию и продать его. Здание всегда строится дважды: первый раз в голове и на бумаге, второй раз – в реальности. И если люди не учитывают в голове и на бумаге все тонкости, нюансы, изменения в законодательстве, строительные нормы и начинают строить, то в реальности может оказаться, что здание «не проходит» по ряду критериев. В итоге образуются пробелы, которые непонятно чем можно заполнить и которые выливаются в дополнительные финансовые трудности.
Для инвесторов в таком случае выходом может стать обращение к финансовым консультантам. В Москве, Санкт-Петербурге, Европе компании, чтобы избежать фиаско, работают именно так. Консультанты просчитают все риски и нивелируют эти «пробелы», но потребуют оплаты своих услуг. Их стоимость на один инвестпроект составляет минимум 50 тыс. долларов, не каждому по карману подобные затраты.
Еще одна проблема, которая характерна именно для Перми, связана с земельным зонированием. На мой взгляд, напрочь отсутствует логика, кому и как землю нарезали и выдали. Из-за этого зачастую случаются ситуации, когда многоквартирный жилой дом стоит рядом с малоэтажным либо торговый центр размещается рядом с какой-нибудь заправкой, хотя по нормам противопожарной безопасности он там стоять не должен. При этом документы на землю как в том, так и в другом случае оформлены грамотно и правильно.
Бывают ситуации, когда недострой годами стоит, затем его выкупает инвестор и решает достроить. С какими проблемами он может столкнуться с технической точки зрения? Что должен обязательно учесть?
– Допустим, недострой простоял 5 лет. За это время нормы проектирования и Градостроительного кодекса изменились, и инвестор неминуемо с этим столкнется. Фатальней всего, если у него, допустим, посадка здания одна, а по факту не хватает машиномест, противопожарного разрыва между зданиями, не та этажность, совпадают площадные показатели.
Как показывает практика, инвестору проще снести такое здание и построить новое, нежели вкладываться в реконструкцию, усиление и переделку. В нашей практике было много случаев, когда инвестор выкупал здание, мы проводили экспертизу, указывали на точки вынужденных изменений, и оказывалось, что реконструкция обойдется в 1,5 раза дороже нового строительства.
Когда покупаешь законсервированное здание с целью его доделать, у него, как правило, отсутствует проектно-исполнительная документация, и все нужно по крупицам заново собирать, восстанавливать, проходить необходимые инстанции, согласовывать и подписывать, решать проблемы с долговыми обязательствами. А это отнимает у инвестора самое главное – время и деньги.
Какие нюансы нужно учитывать при покупке недостроя?
– Нет ничего хуже завершения законсервированного объекта. Когда здание проектирует одна компания, у нее свое видение, когда приходит достраивать другая – она смотрит на объект под иным углом. Мы от чужих проектов не отказываемся, берем и дорабатываем, если это возможно.
В такой ситуации, в первую очередь, нужно смотреть на объем уже выполненных работ. Исходя из этого впоследствии составляется программа действий, которые необходимо произвести на объекте. Чтобы получить все документы и разрешения согласно действующим нормам и правилам, нужно знать, что за объект был изначально, его назначение, стадию готовности.
Многие ли из тех, кто к вам с такой просьбой обращался, в итоге сносили недострой?
– Тут все индивидуально и зависит, как правило, от возраста недостроя. Если ему больше 10 лет, нужно сразу обозначить, что инвестор планирует там размещать, под какие нужды и требования. С жилыми домами работать намного сложнее. Другие типы зданий легче переделать и переформатировать.
Если недострой все-таки закончили, может ли в будущем его долгая консервация как-то отразиться на эксплуатации?
– Нужно смотреть назначение здания и высотность, его устойчивость, жесткость, соответствие нормам механической безопасности. Затем необходимо обследовать объект на предмет правил пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм. Нюансов много, и успешная эксплуатация в будущем зависит буквально от всего: было здание под крышей или нет, либо это был только каркас, либо деревянное здание, которое не отапливалось.
К сожалению, нет методики, которая могла бы рассчитать, что произошло со зданием во времени, но любой материал имеет свойство стареть, впитывать воду. Если, например, мы видим, что шлакоблок или ячеистый бетон напитались влагой, то проще его снести. Особенно это касается случая с многослойной кирпичной кладкой. Между такими слоями кладется утеплитель, и если произошло намокание, он преет и гниет. Как результат – в помещениях появляются плесень и грибок.
Главная проблема подобных случаев заключается в том, что пермские застройщики, в отличие от застройщиков других регионов, относятся к обследованию здания как к «филькиной грамоте». Они не понимают, что это наукоемкая работа.
Если ты берешься за проектирование, то нужно смотреть новые нормы и каждый шаг проходить с нуля, даже если речь идет о недострое. А когда проходит этап обследования – нужно учитывать, как это делалось ранее, все ли нюансы учтены, что происходит сейчас и как каждый пункт раннего обследования изменился во времени. Только тогда можно будет избежать ошибок и грамотно завершить недостроенный объект.