Самострой – достаточно частое для нашей страны явление. Статья 222 Гражданского кодекса РФ дает точное определение самострою: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Помимо этого к самострою относят здания и сооружения, реконструкция которых выполнена без соответствующих разрешений.
Приобретая в собственность землю, хозяин участка обычно делает на нем все, что захочет, совершенно не задумываясь о порядке регистрации каждой новой появляющейся постройки. Этим «грешат» как физические лица, так и юридические. Предприниматели редко заботятся о том, чтобы собрать все необходимые документы на возведение киоска или подсобки. Незаконно построенные бани и сараи могут стоять десятки лет, проблемы начинаются в тот момент, когда с недвижимостью совершается какая-либо сделка. Ведь согласно закону лицо, осуществившее незаконную постройку, не вправе ее продать, подарить, сдать в аренду и т.д. Также нельзя унаследовать незаконно возведенную недвижимость. Таким образом, перепланировка, надстройка дополнительных этажей, углубление подвалов, - все это может лишить Вас возможности распоряжаться своей собственностью, так как в документах описан один объект, а в действительности – совершенно другой. Самострой не является Вашей собственностью (по закону Вы владеете лишь потраченными на строительство материалами), к тому же на незаконно возведенные строения не распространяется приобретательная давность, позволяющая оформить в собственность недвижимость в случае, если человек добросовестно и непрерывно владеет ею в течение 15 лет (статья 234 Гражданского кодекса РФ). Поэтому еще до начала работ необходимо получить разрешение на строительство или перепланировку, которое выдается при наличии утвержденной проектной документации. Если строительство уже давно закончено, а соответствующего разрешения до сих пор нет, то Ваше строение признается самовольным. Худшее, что Вас ожидает, - это принудительный снос (или в случае самовольной реконструкции – возвращение объекту его первоначального состояния), осуществляемый за Ваш же счет. Однако такая мера на сегодня считается крайней, к ней прибегают лишь тогда, когда самострой создает угрозу жизни и здоровью или нарушает права других лиц. В остальных случаях шанс получить право собственности на эту недвижимость есть.
Существует два способа легализации самовольных построек: судебный и административный. Административный порядок касается только объектов строительства и жилых строений, не требующих оформления разрешения на строительство. К таким сооружениям относятся:
Также разрешения не требуют изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства. Получить такую недвижимость в собственность можно, не прибегая к судебным тяжбам. Вам необходимо пройти всю процедуру ввода объекта в эксплуатацию после проведенного строительства, а не до, как положено по закону. Необходимую документацию нужно предоставить в органы местного самоуправления и контролирующие органы, заключение которых будет являться основанием для получения свидетельства в регистрационной палате. Сбор документов лучше доверить опытному специалисту, который сделает все грамотно и в короткий срок.
Признать право собственности в судебном порядке сложнее, этот процесс требует времени. Чтобы получить право собственности на строение необходимо быть собственником земельного участка, на котором оно расположено (или получить этот участок в пожизненное владение по наследству). Поэтому прежде чем подавать иск, необходимо оформить право на землю: выкупить ее в случае аренды, а в случае утраты документов или самовольного захвата бесхозной земли - обратиться в местную администрацию с заявлением о признании Вас собственником. В противном случае есть вероятность потерять и землю, и постройку, на ней расположенную. К тому же земля, на которой расположен самострой, должна быть использована по назначению.
Разрешение на строительство объекта, признанного самовольно возведенным, необходимо получить «задним числом». Если здание было реконструировано, то нужно оформить технический паспорт «обновленного» объекта. Также Вам понадобится заключение лицензированной организации о пригодности самовольного строения к вводу в эксплуатацию. Если земля, на которой располагается постройка, является собственностью заявителя, то решение в большинстве случаев принимается в его пользу. Компания «ГРАНД ТЭОН» проводит необходимый сбор пакета документов (ссылка на перечень документов) для введения в эксплуатацию самовольной постройки, оказывает содействие в получении технического плана на объект. Также ООО «ГРАНД ТЭОН» выполняет техническую экспертизу строений на предмет соответствия государственным стандартам, строительным нормам, правилам пожарной безопасности, санитарного законодательства, действующего на момент проведения технического обследования. В суде такая экспертиза будет являться доказательством соответствия всем критериям, предусмотренным законом, что станет основанием для принятия положительного решения.
Необходимые документы для обращения в суд:
1) Правоустанавливающие документы на участок земли.
2) Документы, подтверждающие факт самовольной постройки и понесенных застройщиком затрат. Это могут быть товарные и кассовые чеки на приобретение стройматериалов, договоры с подрядчиками и другие документы.
3) Техпаспорт БТИ.
4) Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выпиской Вы подтверждаете, что на объект не претендуют другие собственники, он не находится в чьей-то собственности, а также нет каких-либо ограничений для признания этого объекта правом собственности.
5) Заключение технической комиссии о состоянии несущих конструкций здания, а также заключения экологической экспертизы, санэпидстанции, противопожарной службы.
6) Заключение строительно-технической экспертизы, подтверждающей наличие или отсутствие нарушений строительно-технических норм и правил.
Документы: